Если обстоятельства складываются таким образом, что платить по кредиту нет никакой возможности, остается последний вариант: продать купленную в кредит квартиру. Жизнь на этом не заканчивается, и если заемщик не испортил себе кредитную историю, то возможность получить ипотечный кредит в будущем – остается. Ну да, не получилось расплатиться по кредиту. А может, такой вариант развития событий не самый плохой? Главное – это принять решение о продаже квартиры самому: не дожидаясь реализации квартиры на аукционе.
Но дело усугубляется тем, что поскольку квартира находится в залоге банка, встает вопрос о согласии банка на продажу. Кто-то спросит: «А разве банк может не согласиться»? Представьте: может! Заемщик – исправно платит: возвращает не только те деньги, которые банк выдал в виде кредита, а еще и проценты. И чем выше процентная ставка по кредиту – тем меньше желания у банка, чтобы заемщик квартиру продал: кто тогда проценты платить банку будет?
Первый вопрос, который должен уяснить для себя заемщик: «А имеет ли он право (согласно кредитному договору) погашать кредит досрочно». Дело в том, что программы кредитования некоторых банков предполагали достаточно длительный период «моратория на досрочное погашение», в течение которого заемщик не может ничего погашать досрочно, даже с уплатой штрафов. Если такой мораторий предусмотрен банком, банк может на законных основаниях не разрешать заемщику продажу квартиры и досрочное погашение долга.
Но большинство банковских программ либо не предусматривают период моратория, либо этот период составляет сравнительно не большой срок: полгода – год, после которого заемщик может погашать долг досрочно в соответствии с Кредитным договором. Итак, рассмотрим несколько способов, как это можно сделать, и те «подводные камушки», которые необходимо учитывать.
Заемщик приходит в банк, чтобы сообщить о том, что он хочет продать квартиру и погасить кредит, а ему и говорят: «Есть желание? Не вопрос! Гасите кредит, после этого снимайте залог, и тогда продавайте квартиру!»
Способ 1. Сделать это можно так: взять у друзей деньги в долг, погасить кредит, снять залог, после этого продать квартиру и полученными от продажи деньгами рассчитаться с банком.
Способ 2. Можно получить от покупателя квартиры задаток в размере остатка ссудной задолженности, рассчитаться с банком, снять залог, и продать квартиру покупателю, давшему задаток.
«Подводные камни»: у покупателя возникают достаточно большие риски: часть денег уже продавцу отдал, но пока залог не снят и квартира продавцом не продана – покупатель ничего не получил. А если продавец, решив все свои вопросы с банком, откажется продавать квартиру? Как деньги возвращать? Вот какие мысли будут одолевать любого покупателя при таком способе. Следовательно, чтобы найти такого покупателя, стоимость квартиры приходится существенно занижать: а это уже – не приятно.
Но этот способ не стоит отметать как не годный. Плюс его в том, что не требуется согласие банка на продажу квартиры. Поскольку, когда заемщик рассчитался по кредиту и снял залог, он волен сам распоряжаться своей квартирой. При всех остальных способах, указанных далее – требуется согласие банка: нет согласия – способ «не работает».
Способ 3. Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен, чтобы покупатель приобрел квартиру заемщика-продавца. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги покупателя все время, пока длится государственная регистрация, находятся в ячейке депозитария банка. Заметьте: деньги в ячейке – это не деньги на счету в банке. Соответственно, пока банк свою часть денег — часть (в размере остатка ссудной задолженности) на счет не зачислил – он не дает необходимых документов для снятия залога. После сделки часть денег (в размере остатка ссудной задолженности) получает банк, и зачисляет их на счет, а остальную часть денег из ячейки депозитария получает продавец. Долг погашен.
«Подводный камушек»: покупателю, ставшему собственником квартиры, приходится снимать залог. Риски при таком способе для покупателя – минимальны, разве что лишние хлопоты по снятию залога. Да и банк должен согласиться на такой способ решения вопроса.
Способ 4. Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через аккредитивный счет. При открытии такого счета указывается кто и при каких обстоятельствах может снять деньги со счета, и в каком размере. То есть, перед сделкой деньги зачисляются на счет в банке. Банк готовит документы для снятия залога. Регистрация договора купли-продажи на нового владельца происходит одновременно со снятием залога. Если сделка зарегистрирована – покупатель стал собственником квартиры, банк – получил свои деньги, заемщик-продавец квартиры, получил разницу между ценой квартиры, заплаченной покупателем, и своим долгом банку.
Способ 5. Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через ячейку депозитария банка, доступ к которой помимо продавца и покупателя имеет сотрудник банка. Не смотря на то, что деньги в размере остатка ссудной задолженности не попали на счет продавца в банке, банк готовит документы, необходимые для снятия залога. Вместе с государственной регистрацией сделки купли-продажи регистрируется и снятие обременения. После государственной регистрации, деньги из ячейки забирает сотрудник банка, и вносит их на счет в банке.
«Подводные камни»: требуется согласие банка. Поскольку залог снимается, хотя на счету в банке денег еще нет. Но риск для банка – не большой: ведь деньги находятся в банке, хоть и не на счету, а в депозитарии.
С кем вести переговоры. Скажите, вам нравится работать бесплатно? А тем более, бесплатно решать вопросы, сверх своих профессиональных обязанностей? Рядовым сотрудникам кредитного отдела – тоже. Если у заемщика нет возможности платить по кредиту, и приходится продавать квартиру, обращаться в банк за согласием нужно не к рядовым сотрудникам: это не в их компетенции. Если хотите получить согласие банка, и выработать наиболее приемлемую схему – обращаться нужно к сотрудникам по должности не ниже начальника отдела. Если обращаетесь к рядовым сотрудникам – готовьтесь к «стандартному ответу»: «Гасите кредит (интересно из каких денег), снимайте залог, после этого делайте с квартирой то, что считаете нужным».