Для целей проведения оценки под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие как комплекс имущества, во-вторых, земля, неотъемлемой частью которого могут быть:
- группа имущественных сооружений, расположенных на этом земельном участке, и относящиеся к данному участку;
- огороженные водные объекты, многолетние садовые насаждения;
- инженерные сооружения и сети, поддерживающие инфраструктуру и снабжение земельного участка;
- объекты благоустройства территории участка.
В соответствии с гражданским правом КР «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных торговых сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости. Оценка недвижимости проводится перед совершением сделкок по отчуждению имущества или перед передачей недвижимости в аренду, внесением его в качестве вклада в уставный капитал предприятия, разделом имущества и др.
Оценка недвижимости вбирает в себя оценку совершенно различных объектов:
- оценку зданий в Бишкеке,
- оценку жилых помещений и квартир в Бишкеке,
- оценку земельных участков в Бишкеке и пригороде,
- оценку промышленных сооружений в Бишкеке,
- оценку объектов незавершенного строительства в Кыргызстане.
С точки зрения оценщика, единственная цель оценки недвижимости — установить требуемый вид стоимости и подготовить заказчику отчет о той или иной величине стоимости, действуя при этом как независимая незаинтересованная сторона в выработке беспристрастного заключения о стоимости оцениваемого объекта. Но прежде чем любая оценка приобретет смысл с точки зрения ее содержания или значения результата, она должна иметь причину своего появления, сформулированную цель заказчика. Основная причина, побуждающая клиента заказать отчет об оценке недвижимости, — это удовлетворение деловых или личных потребностей собственника в оценке стоимости недвижимости в соответствии с целями предполагаемого использования.
Потребность собственника в достижении определенной цели воплощается в истинной и легитимной причине выполнения оценки. Цель, которую преследует заказчик, очень важна для содержательной части отчета, ограничивающих условий или любых других параметров, содействующих проведению адекватного анализа стоимости.
Оценщик должен быть знаком с предполагаемым использованием отчета по оценке, так как от этого зависит, какие соответствующие назначению оценки теоретические знания и практические приемы оценки он должен применить в своем исследовании для получения обоснованного заключения. Хотя оценщик и может выбирать определенный вид стоимости (например, рыночную стоимость, инвестиционную и др.) и применять различные методы исследования, этот выбор должен быть обусловлен знанием того, как отчет по оценке будет использоваться в дальнейшем, то есть тем, для чего собственнику нужно знать стоимость своей недвижимости.
Таким образом, если в формулировке цели оценки определяется вид стоимости, которую необходимо определить, а также оцениваемый пакет прав, то в формулировке функции оценки — ее последующее использование.
Цель, для которой выполняется оценка недвижимости (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки имущества.
Направления оценки недвижимости
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
- Оценка городской недвижимости
- Оценка загородной жилой недвижимости
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
- Оценка офисной недвижимости
- Оценка торговой недвижимости
- Оценка складской недвижимости
- Оценка гостиничной недвижимости
- Оценка производственной недвижимости
- Оценка недвижимости смешанного назначения
- Оценка гаражей, парковок, гаражных комплексов
Необходимые документы для оценки недвижимости
- Документы, подтверждающие права на имущество
- Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимость
- Договоры, на основании которых возникают права на эту недвижимость
- Справка о балансовой стоимости объекта, справки о коммунальных платежах и налогах
- Кадастровые документы (для земельных участков)
- Справки БТИ на объект недвижимости
- По необходимости, — проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику
- Дополнительно могут потребоваться документы по коммуникациям, инженерным системам, арендаторам и прочее.