Последние пятнадцать лет в Кыргызстане отмечается строительный бум. Строят быстро и много. Особенно это касается столицы нашей республики. В Бишкеке новострои появляются как грибы после дождя.
Однако несмотря на огромное разнообразие новеньких жилых комплексов, представленных на рынке недвижимости, люди до сих пор предпочитают вторичное жилье. И дело вовсе не в цене. Порой квадратные метры в тесной хрущевке не дешевле, а, напротив, дороже. С чем связано, на первый взгляд, нелогичное поведение потребителей? Все просто: люди не доверяют застройщикам, уж очень много у них вопросов к качеству построенных квадратных метров. “Не то, что в советские годы, тогда строили на века”, — эту фразу можно часто услышать из уст покупателей.
Но, несмотря на существующие “против” в отношении новостроек, квартиры в новых домах все–таки продаются. Иначе для кого бы отечественные и иностранные стройкомпании возводили бы свои “дворцы”.
Так, по данным Госстроя, с 1 января по 30 декабря 2018 года лицензии на строительно–монтажную деятельность и проектные работы на территории страны получили 599 организаций, более половины компаний осуществляют свою деятельность в Бишкеке.
Лицензию получить все сложнее
— С каждым годом процедура получения лицензии на строительную деятельность усложняется. В частности, ужесточаются требования к работникам стройкомпании, чтобы они были сертифицированы и имели необходимую квалификацию. Мы смотрим, чтобы инженеры и проектировщики не были однодневными наемными сотрудниками компании, а работали на постоянной основе. Помимо этого, мы отдаем предпочтение стройкомпаниям, у которых уже есть заключенные договора с крупными поставщиками товаров и услуг, в том числе транспортных, стройматериалов. Комиссия, которая занимается выдачей лицензий, состоит из большого числа специалистов, которые осуществляют всестороннюю проверку фирм, выходящих на этот рынок, — прокомментировали корреспонденту “ВБ” в Госстрое.
Потребность в жилье есть, и стройка сегодня идет повсеместно, но что с качеством возводимого жилья? Судя по всему, процедура получения разрешительных документов на стройку, ввод объектов в эксплуатацию достаточно муторная и сложная.
Хотя в приватных беседах близкие к строительной отрасли специалисты заявляют о том, что еще 8 лет назад для того, чтобы ввести объект в эксплуатацию, им приходилось выделять квартиры в новостройках отдельным лицам в принимающих органах. С тех пор, конечно, много воды утекло, но выделять квартиры приходится по–прежнему.
Сегодня же сразу два крупных государственных учреждения имеют разрешительные права. Госстрой выдает лицензии, а Госэкотехинспекция контролирует строительство на всех его этапах и отвечает за качество.
Значит ли это, что кыргызстанцы могут быть спокойными? Депутат Жогорку Кенеша Тазабек Икрамов так не считает, свою позицию он озвучил на заседании ЖК в конце января.
— Если учесть, что в Госэкотехинспекции и Госстрое присутствуют элементы коррупции, качество построенного в последние годы жилья вызывает сомнение, — заявил Тазабек Икрамов.
Госстрой парирует. Он не отвечает за качество возводимых зданий, функции надзора за коммерческим строительством переданы Госэкотехинспекции.
— Мы проводим только экспертизу проектно–сметной документации каждого возводимого объекта. Строительная компания приносит нам заключения от ответственных структур на пожарную безопасность объекта, его сейсмоустойчивость, на соответствие необходимых коммуникаций, а мы на основе этих документов даем свое заключение. Само строительство не контролируем. Контроль качества возводимого здания осуществляет проектная организация, которая разрабатывала проект, а со стороны государства — Госэкотехинспекция. И депутаты, перед тем как делать такие заявления, должны бы это знать, — пояснили в Госстрое.
Совсем другое дело, если речь идет о социальных объектах, строящихся на грантовые или республиканские средства. Тогда Госстрой осуществляет контроль через управление капитального строительства.
Проверить миллионы новых квадратных метров
В принципе и не важно, кто отвечает за качество строительства. Главное, чтобы оно соответствовало всем нормам и требованиям. Именно это под сомнение ставит депутат Тазабек Икрамов.
— Для предотвращения чрезвычайных ситуаций в Бишкеке и Оше, а также в целях обеспечения технической безопасности я предлагаю создать специальную госкомиссию для проверки новостроек. Пришло время провести ревизию всех объектов строительства. Мы должны все внимательно изучить, чтобы предупредить возможные проблемы. В регионах Кыргызстана часты землетрясения, а значит, риски возрастают, — подчеркнул он.
В частности, народный избранник предлагает проверить все объекты, построенные в Бишкеке и Оше с 2015 года. За выбранный им период (до 2017 года) жилищный фонд страны увеличился на 8,5 миллиона квадратных метров. Точной информации по регионам нет. Поэтому, сколько из этих миллионов квадратов приходятся на Бишкек и Ош, сказать сложно. Но, если учитывать, что в основном стройка ведется именно в Бишкеке, можно предположить, что проверке подлежит большая часть.
Конечно, если все делать по уму, то контролировать качество нужно на этапе возведения здания. Ведь именно в ходе самого процесса могут быть допущены ошибки, которые сильно влияют на эксплуатационный срок и безопасность. Самая частая проблема, с которой может столкнуться покупатель, — использование в ходе строительства дешевых и некачественных материалов. Почему это происходит? Да потому что 70 процентов жилого фонда возводится с целью продажи и получения максимальной выгоды.
Качество превыше всего
Чтобы быть спокойными и уверенными в собственном жилье, лучше бы его проверить. Но возможно ли это сделать после того, как здание готово? Этот и другие вопросы корреспондент “ВБ” адресовала руководителю одной из экспертных компаний Константину Помыкалову, который не понаслышке знает о премудростях строительного бизнеса.
— Сегодня, обладая необходимым оборудованием, можно совершить полную проверку здания на любом этапе строительства. Даже после того, как оно сдано в эксплуатацию. Исходя из практики, могу сказать, что много объектов сдается с различного рода нарушениями: от грубых до незначительных, — утверждает эксперт.
Для проведения подобных проверок существует целый арсенал приборов и инструментов. Оборудование позволяет определить качество используемого цемента, кирпича и других материалов, даже оценить глубину фундамента.
— Для определения плотности грунта нам приходится делать ямы — “шурфование”. Мы можем узнать, какую арматуру использовал застройщик и соответствует ли она заявленной в проектно–сметных документах. Например, указано использование 16–й арматуры, а по факту там 12–я. Но мы не даем заключение по сейсмостойкости дома, у нас нет такого специалиста, — поясняет эксперт.
Но при этом даже косвенные факты могут говорить о том, что заявленные застройщиком параметры не соответствуют действительности. Например, если вместо арматуры большого диаметра используют меньший размер, устойчивость дома уже снижается.
Услуги специалистов такого рода востребованы на рынке. Однако людей больше интересует, соответствует ли заявленная в документах квадратура фактической, или хотят оценить уровень отделочных работ.
— В основном наши клиенты — частные лица, которые проверяют качество возведенных производственных площадей. Реже обращаются покупатели жилых домов либо люди, которые намереваются провести перепланировку в квартире, надо обеспечить безопасность. Но в нашей компетенции произвести и полное обследование здания — от фундамента до крыши — на соответствие Гостам и СНиПам, — утверждает специалист.
Проверка же многоэтажного дома при условии, что у экспертов будет доступ к проектно–сметной документации объекта, оценивается в десятки тысяч сомов. Для каждого отдельного человека сумма внушительная. Но ведь можно скинуться всем домом. Только осторожно: ведь и среди экспертов могут оказаться жулики.
Ну хорошо, получили вы заключение эксперта о том, что многоэтажный дом, в котором вы живете, не соответствует нормам. Как дальше с этой мыслью жить и главное — что делать?
С заключением эксперта владелец жилья для начала должен обратиться к строительной компании. Если речь идет о проблемах с квартирой, то недостатки, согласно нашему законодательству, должны быть исправлены в течение 40 дней. Если нет, можно смело идти в суд.
Но если проблема во всем доме, то тоже имеет смысл обратиться к застройщику и предъявить претензию. Если же реакции нет, то опять же проблемы поможет решить Фемида.
кстати
Интересно, что, несмотря на строительный бум в Кыргызстане, который отмечают и эксперты, и рядовые граждане, доступнее квартиры не стали. Показатель обеспеченности жильем до сих пор остается на уровне 13,1 квадратного метра на одного человека. С точки зрения закона все в порядке, в Жилищном кодексе КР эта норма составляет не менее 12 “квадратов”. Так и хочется сказать, да куда уж меньше.
Если этот показатель рассмотреть с учетом современных реалий, то у многих кыргызстанцев нет в собственности и таковых. Цены на жилье, особенно в столице, рассчитаны явно не на карман среднестатистического бишкекчанина с заработком в 15–20 тысяч сомов. Стоимость одного квадратного метра варьируется от $500 до $2,5 тысяч. Откуда застройщики берут такие цены и кто их покупатель — остается загадкой.
Мария ИНДИНА.
Фото Сергея МЕДВЕДЕВА.