Покупка квартиры на этапе строительства привлекает возможностью приобрести современное жилье удобной планировки по приемлемым ценам, выбирая его по своему вкусу и достатку среди квартир разной степени комфортности. Покупка квартиры на этапе строительства позволяет по стоимости, на 30-40% меньшей, чем на вторичном рынке, но с большими рисками, приобрести жилье, по качеству не сопоставимое с квартирами улучшенной планировки двадцатилетней давности.
Стоимость строящегося жилья тем меньше, чем раньше начинает инвестор вкладывать деньги в строительство, а возможность внесения оплаты частями делает такой способ приобретения жилья привлекательным. Большинство семей, покупающих квартиру, пользуется заемными средствами, поэтому проблема экономии стоит для них очень остро, но многие предпочитают не ввязываться в долевое строительство, боясь пополнить ряды «обманутых дольщиков».
Виды рисков
Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:
• риск утраты денежных средств;
• риск значительной задержки окончания строительства;
• риск получения некачественного жилья.
Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.
Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.
Задержка сроков сдачи дома происходит почти повсеместно, а получение жилья худшего качества является неприятным, но исправимым недостатком.
Прекращение строительства
Строительство может быть прекращено по причине:
• незаконных действий застройщика;
• банкротства застройщика;
• признания строительства незаконным.
Действия со стороны застройщика могут принимать различные формы – от изначального намерения собрать с покупателей деньги и не вести никакого строительства до двойной продажи квартир.
Банкротство застройщика может быть намеренным, а может случиться по не зависящим от него обстоятельствам:
• из-за экономического кризиса;
• из-за плохой организации бизнеса;
• из-за пожара или стихийного бедствия.
Строительство может быть признано незаконным в случае, если застройщик начал работы до получения необходимых документов на строительство в надежде оформить их задним числом.
Избежать всех возможных неприятностей на 100% сложно, но во много раз снизить вероятность наступления необратимых последствий все-таки возможно, если вести себя осмотрительно и не принимать поспешных решений. Для этого следует придерживаться двух основных правил:
• собрать и проанализировать всю доступную информацию о застройщике;
• действовать строго в рамках закона, не соглашаясь ни на какие схемы приобретения жилья кроме оговоренных в законе.
Собирать информацию о застройщике следует двумя способами. Во-первых, анализируется информация, полученная от знакомых, родственников, из Интернета (желательно с различных форумов, обсуждающих качество и сроки уже сданного застройщиком жилья). Не станет лишним и посещение уже сданных застройщиком жилых домов и общение с жильцами. Конечно, в таком сложном деле, как жилищное строительство, всегда найдутся недостатки, но важно решить для себя, с какими из них мириться можно, а с какими – нет.
Очень важным аспектом доверия застройщику является перечень его партнеров. Чем надежнее сотрудничающие с ним банки и страховые компании, тем большего доверия он заслуживает, и тем более серьезными являются его гарантии.
Юридическая проверка застройщика
Спросите у застройщика и попросите показать по вашему требованию:
• разрешение на строительство;
• документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
• проектную документацию;
• технико-экономическое обоснование;
• экспертное заключение по проектной документации;
• учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
• бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год — аудиторское заключение.
Граждане, желающие вступить в строительство, не всегда могут компетентно проанализировать документы застройщика, поэтому привлечение квалифицированного юриста на данной стадии может спасти в дальнейшем от многих неприятностей.
Ответственность застройщика за срыв сроков и низкое качество
Несвоевременная передача готового жилья дольщикам по закону чревата для застройщика уплатой неустойки за каждый день несогласованного увеличения срока, причем для граждан сумма такой неустойки вдвое выше, чем для юридических лиц.
Получение дольщиком некачественного жилья возмещается застройщиком в виде:
• устранения за свой счет и в разумные сроки недостатков;
• возмещения произведенных на устранение недостатков расходов;
• уменьшения стоимости договора соразмерно качеству жилья.
Тщательное изучение договора на его соответствие законодательству, его государственная регистрация (при наличии юридических оснований), анализ информации о застройщике, его учредительной и проектной документации и хорошее знание закона позволят участникам строительства избежать многих возможных рисков.