| Утвержден постановлением Правительства Кыргызской Республики от 3 апреля 2006 года № 217 |
СТАНДАРТ
оценки недвижимого имущества
(В редакции постановления Правительства КР от 15 ноября 2016 года № 593)
- Общие положения
- Настоящий стандарт определяет понятия, терминологию в области оценки недвижимого имущества, методологию и порядок проведения оценки.
- Настоящий стандарт является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности в Кыргызской Республике при определении стоимости недвижимого имущества и распространяется на оценку:
— земельных участков;
— зданий и сооружений, их отдельных частей и пристроек, в том числе обеспечивающего их функционирование инженерного оборудования;
— объектов незавершенного строительства;
— многолетних насаждений.
- Термины и определения:
Застройщик — физическое или юридическое лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство либо осуществляющее строительство или реконструкцию объекта недвижимого имущества.
Капитализация дохода — перевод ожидаемого в будущем постоянного по величине дохода в текущую стоимость с применением ставки капитализации, является частным случаем дисконтирования денежных потоков.
Косвенные затраты — затраты, связанные с созданием (реконструкцией, ремонтом) улучшений земельных участков, которые невозможно отнести к каким-либо конкретным их элементам (например, платежи по страховкам, проценты по кредитам, налоги, затраты на рекламу, привлечение консультантов).
Недвижимость с ограниченным рынком — недвижимость, которая из-за своих характеристик или особых условий рынка и/или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных инвесторов (покупателей).
Неспециализированная недвижимость — недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая покупается, продается или арендуется на открытом рынке.
Норма доходности (прибыли) — отношение дохода (прибыли) к исходному капиталу.
Объекты, незавершенные строительством — объекты, на которых строительные работы начаты, но еще не завершены, и/или по которым в установленном порядке не оформлены документы о приеме в эксплуатацию.
Стоимость замещения (объекта недвижимости) — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом всех видов износа и рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании (прав, связанных с земельным участком).
Отложенный текущий ремонт — необходимые ремонтные работы, которые не были произведены.
Подобный объект (недвижимого имущества) — объект, идентичный или схожий с оцениваемым по своим физическим, техническим и экономическим характеристикам и имеющий аналогичное использование.
Подрядчик — лицо, выполняющее работы по созданию (реконструкции, ремонту) улучшений земельных участков.
Прибыль застройщика — наиболее вероятная сумма вознаграждения, которая может мотивировать застройщика к реализации проекта.
Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные с созданием отдельных элементов и всего улучшения, присутствующие в обязательном порядке при создании (реконструкции, ремонте) улучшений (затраты на материалы, зарплату, механизмы, транспорт, проектно-изыскательские работы, получение разрешений на возведение, контроль качества работ и т.д.), включая накладные расходы и прибыль подрядчика.
Рыночная стоимость земли при существующем использовании — сумма, рассчитанная при допущении незанятости и продолжении существующего использования земельного участка, за которую его следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой стороны не подвергаясь принуждению, могли компетентно рассчитать и соблюсти свои интересы. В данном случае понимается рыночная стоимость, рассчитанная без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли или продажи.
Специализированное недвижимое имущество — недвижимое имущество, которое в силу своей специфики обладает полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования, и которое редко продается на открытом рынке, кроме случаев продажи его в качестве части предприятия.
Улучшения земельного участка — любые инженерные конструкции, здания, сооружения, сети и системы, мелиоративные, ландшафтные комплексы, созданные в результате хозяйственной деятельности и других работ, неразрывно связанных с землей. Улучшения земельного участка включают все принадлежащие ему конструктивные элементы и детали, инженерные сети и оборудование на нем, необходимые для выполнения улучшения его основных функций (строительные конструкции, изделия и элементы, инженерные сети отопления, электроснабжения, водоснабжения и другие, также инженерное оборудование на них — лифты, насосы, вентиляторы, кондиционеры, тепловые обогреватели, электрические щиты, осветительная и сантехническая арматура и другие).
- Подходы к оценке
- При оценке недвижимого имущества используются следующие подходы:
— затратный;
— сравнительный;
— доходный.
При наличии рыночной, технической и другой информации, для оценки применяются все три подхода.
Невозможность применения какого-либо из подходов должна быть обоснована в отчете об оценке.
- Затратный подход.
Затратный подход основан на предположении, что приемлемой основой для определения стоимости имущества являются затраты на воссоздание (или замещение) земельных улучшений (с учетом совокупного износа) и на приобретение земельного участка. При определении стоимости воссоздания (замещения) недвижимого имущества должны быть учтены все прямые и косвенные затраты.
Затратный подход применяется, когда не имеется свидетельств цен сделок по подобным объектам или отсутствует возможность идентифицировать фактические или условные денежные потоки, которые могли бы быть полученными владельцем соответствующего права. В основном используется для оценки специализированных объектов имущества, т.е. таких объектов имущества, которые редко, если вообще когда-либо, продаются на рынке иначе, как путем продажи бизнеса или организации, частью которой они являются.
В общем случае стоимость недвижимого имущества, определяемая затратным подходом, должна содержать две составляющие:
— стоимость земельного участка;
— стоимость воссоздания (или замещения) улучшений земельных участков.
Определение стоимости недвижимого имущества затратным подходом предусматривает:
— расчет стоимости земельного участка при его существующем или наиболее эффективном использовании;
— расчет стоимости воспроизводства (воссоздания или замещения) улучшений земельных участков с учетом всех прямых и косвенных затрат, прибыли застройщика;
— расчет величины совокупного износа улучшений;
— расчет стоимости недвижимого имущества (как суммы стоимости земельного участка и стоимости улучшений земельных участков с учетом совокупного износа и прибыли застройщика).
Расчет стоимости земельного участка выполняется сравнительным или доходным подходом. Затратный подход не имеет самостоятельного значения для оценки земельных участков.
При оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего земельный участок и улучшения, на нем расположенные, должна быть отдельно рассмотрена оценка стоимости земельного участка как условно свободного при его наилучшем использовании и оценка при существующем использовании. Данный анализ позволит определить наиболее эффективное использование всего объекта недвижимости.
Расчет стоимости воссоздания (или замещения) улучшений может быть основан на использовании:
— укрупненных показателей стоимости;
— сметных расчетов затрат по воссозданию (или замещению) улучшений;
— сведений о ценах на работы и услуги по возведению аналогичных объектов;
— сведений о сделках с аналогичными объектами и прочей рыночной информации.
Для выполнения расчетов воссоздания (или замещения) улучшений не требуется разработки проектно-сметной документации, соответствующей уровню, необходимому для выполнения строительно-монтажных работ.
Совокупный износ в оценке недвижимого имущества рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости улучшений, безотносительно к ретроспективным затратам, и определяется как утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине. При определении величины совокупного износа должно быть учтено влияние различных факторов.
Различают три вида износа недвижимого имущества:
— физический износ — износ имущества, связанный со снижением его стоимости в результате утраты своих физических свойств (прочность, внешний вид и т.п.) путем естественного физического старения в процессе использования данного объекта имущества;
— функциональное или техническое устаревание — частичная утрата имуществом потребительной стоимости в связи с несоответствием технических, конструктивных решений современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
— экономическое или внешнее устаревание — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешних факторов (политических, экономических, экологических и т.д.).
Определение стоимости воссоздания (или замещения) улучшений проводится в случаях изменения конструктивного исполнения и/или применяемых материалов, изменения технических параметров или технических дефектов объекта оценки.
Оценка специализированного недвижимого имущества, а также недвижимого имущества с ограниченным рынком в условиях отсутствия рыночной информации должна основываться на определении для улучшений стоимости замещения, а также учитывать условия проведения сделки. При этом земельный участок условно рассматривается как свободный в предположении его наиболее эффективного использования.
Дополнительное обесценение, связанное с использованием земли, определяется как разница между рыночной стоимостью участка при его наиболее эффективном использовании и стоимостью при существующем использовании.
- Сравнительный подход.
Сравнительный подход основан на сравнении характеристик и свойств подобных объектов и основывается на принципе замещения: потенциальный покупатель с рациональным подходом не заплатит за объект больше стоимости такого же по потребительным свойствам объекта (недвижимого имущества) на рынке.
Сравнительный подход применяется при наличии достаточного количества рыночной информации о сделках и ценах предложений к продаже подобных объектов.
Общий порядок определения стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом предусматривает:
— сбор и анализ рыночной информации, выявление подобных объектов;
— определение элементов сравнения;
— расчет стоимости оцениваемого недвижимого имущества путем внесения поправок (корректировок) к стоимости подобных объектов.
Сбор рыночной информации должен основываться на удовлетворении требования соответствия (максимального сходства) оцениваемого и подобных объектов по основным условиям сделок, физическим, техническим и прочим характеристикам (параметрам) и элементам, которые оказывают существенное влияние на формирование и изменение цен на недвижимое имущество.
К основным, наиболее часто применяющимся, элементам сравнения относятся:
— состав передаваемых прав, ограничения (обременения) этих прав;
— условия проведения и финансирования сделок;
— время (дата) проведения сделок;
— месторасположение;
— физические и технические характеристики;
— экономические показатели;
— характер использования;
— и также компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Вносимые поправки (корректировки) могут быть в абсолютной и относительной (в процентах, долях) величинах.
Для оценки одного и того же объекта одновременно может быть проведено сравнение по нескольким характеристикам и показателям.
Окончательное решение о величине стоимости оцениваемого недвижимого имущества, определенной сравнительным подходом, принимается на основании анализа полученных скорректированных цен сделок (или предложений) на подобные объекты.
- Доходный подход.
Доходный подход основывается на принципе ожидания и рассматривает стоимость как дисконтированную (приведенную к текущему моменту) величину ожидаемых в будущем доходов (выгодах) от эксплуатации оцениваемого недвижимого имущества.
Источником ожидаемых будущих доходов, генерируемых объектом недвижимости, могут быть:
— доход от операционной (эксплуатационной) деятельности;
— доход от продажи (реверсии) недвижимого имущества.
Общий порядок определения стоимости доходным подходом предусматривает:
— анализ сведений о доходах и расходах за предшествующие дате оценки периоды, присущих оцениваемому недвижимому имуществу, и выявление тенденций его развития;
— исследование рынка и анализ рыночной информации по сделкам и эксплуатации подобных объектов с целью сопоставления и использования полученных результатов при прогнозировании будущих доходов от оцениваемого недвижимого имущества;
— расчет ожидаемых (прогнозируемых) будущих доходов от оцениваемого недвижимого имущества;
— дисконтирование (капитализация) ожидаемых будущих доходов (денежных потоков) в текущую стоимость недвижимого имущества.
Ожидаемые в будущем доходы прогнозируются оценщиком на основании анализа рыночной информации о динамике цен, арендных ставок, уровне эксплуатационных расходов подобных объектов, а также рыночных ставок доходности альтернативных инвестиций (сопоставимых по уровню риска).
При этом необходимо учесть потери полезных свойств (снижение стоимости) за счет роста совокупного износа оцениваемого недвижимого имущества за прогнозируемый (ожидаемый) период владения либо учесть расходы на воссоздание в денежных потоках или ставке дисконтирования (капитализации).
Доход от операционной (эксплуатационной) деятельности учитывается в расчетах как текущая стоимость прогнозируемого (ожидаемого) в будущем чистого годового операционного дохода (или денежного потока), определяемого разницей между ожидаемыми действительными валовым доходом и расходами, связанного с эксплуатацией объекта (оказанием услуг). Доходы и расходы, связанные с ведением бизнеса собственника или арендатора при оценке недвижимости, не включаются в расчет.
Доход от продажи (реверсии) определяется как текущая стоимость ожидаемой в будущем (на конец прогнозного периода) продажи оцениваемого недвижимого имущества или капитализированного стабильного денежного потока в постпрогнозный период.
Дисконтирование чистого годового операционного дохода (и/или денежного потока) предполагает пересчет его каждой будущей величины (в течение срока прогнозного периода) в настоящую стоимость по норме доходности (отдачи), соответствующей риску инвестиций в оцениваемое недвижимое имущество.
Частным случаем дисконтирования является прямая капитализация чистого годового операционного дохода (и/или денежного потока), при которой денежные поступления (или выбытия) представляют не ограниченные во времени постоянные платежи.
Величина ожидаемых (прогнозируемых) будущих доходов должна соответствовать требуемой норме доходности на инвестированный в оцениваемое недвижимое имущество капитал с учетом рисков.
Требуемая норма доходности рассчитывается на основе анализа рыночной информации о доходности альтернативных вложений, экспертной оценки рисков инвестирования и др. (в зависимости от наличия исходной информации, особенностей объекта и целей проведения оценки). В отдельных случаях требуемая норма доходности может быть обусловлена заданием на оценку или видом определяемой стоимости (инвестиционная стоимость).
- Анализ наилучшего использования
- Наиболее эффективное использование — вероятное использование имущества, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.
- Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.
- Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.
- Анализ наиболее эффективного использования может проводиться в отношении отдельных составных частей объекта оценки(условно свободного земельного участка, отдельных зданий имущественного комплекса и др.).
- Подобные объекты при оценке рыночной стоимости должны выбираться в соответствии с наиболее эффективным использованием объекта оценки.
- Требования к заданию на оценку
- Задание на оценку должно содержать:
— идентификацию оцениваемого недвижимого имущества;
— идентификацию оцениваемых прав;
— предполагаемое использование заказчиком результатов оценки и отчета;
— вид определяемой стоимости оцениваемого недвижимого имущества;
— дату оценки, по состоянию на которую определяется стоимость оцениваемого недвижимого имущества;
— особые допущения и специальные условия, с учетом которых проводится оценка (например, о физическом или юридическом статусе объекта).
- В задание наоценкув дополнение к определяемой стоимости могут быть включены следующие расчетные величины (в национальной валюте):
— рыночная арендная плата;
— полные затраты на воссоздание;
— затраты на устранение загрязнений или рекультивацию.
- Особые случаиоценки недвижимого имущества
- Поврежденное недвижимое имущество.
Величина оценки поврежденного недвижимого имущества должна соответствовать стоимости воссоздания недвижимого имущества с учетом затрат на восстановление. В случае полного разрушения или невозможности восстановления, сумма оценки должна определяться как для свободного участка земли с учетом расходов по его расчистке и освобождению от деталей прежних строений.
- Земельные участки с истощимыми активами.
К данному типу недвижимого имущества относятся земли с полезными ископаемыми, свалки отходов, места захоронения и др., которые имеют определенный (ограниченный) срок жизни для их существующего использования.
Эксплуатация истощимого недвижимого имущества постепенно уменьшает стоимость земли до такой степени, когда она не может больше использоваться с экономической выгодой для существующей или предполагаемой цели и переходит в стоимость, которая является остаточной для текущего или наиболее эффективного использования.
На конец периода использования (прогнозного) должна быть определена остаточная стоимость замещения для разрешенного альтернативного будущего использования такого типа недвижимого имущества.
Стоимость замещения в конце периода потребления истощимых активов рассчитывается с учетом потенциальных затрат, связанных с планированием, экологическими требованиями либо коммерческими соображениями по улучшению, восстановлению или перепланировке оцениваемой недвижимости.
- Объекты, незавершенные строительством.
Стоимость объекта оценки (недвижимого имущества), с незавершенным строительством, может быть определена с использованием затратного подхода на базе остаточной стоимости замещения, учитывающей затраты на воссоздание оцениваемого недвижимого имущества и величину совокупного износа.
Стоимость объекта, с незавершенным строительством, может быть также определена с использованием доходного подхода, на основе дисконтированного денежного потока, учитывающего затраты на завершение строительства и доходы от дальнейшей продажи или доходного использования законченного строительством объекта.
- Недвижимое имущество, оцениваемое в составе действующего предприятия.
Оценка недвижимого имущества в составе действующего предприятия может быть произведена при условии продолжающегося использования или в составе действующего предприятия.
В таком случае оценка проводится без анализа наилучшего использования, в предположении сохранения его назначения и условий его текущей эксплуатации.
- Оценканедвижимого имущества при прекращении прав на земельный участок.
При истечении срока договора (акта) и одновременном прекращении права пользования (владения) земельным участком оценка улучшений земельных участков производится по утилизационной стоимости, если иное не предусмотрено в документах на землепользование соответствующим участком.
- В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объектаоценки, установленной в отчете оценщика,оценка может быть проведена другим оценщиком (повторная оценка), для проведения на текущую дату оценки объекта имущества в установленном настоящим стандартом порядке.